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    租房保证金能否直接充抵最后期限的房租?

      又到一年的大学生毕业、租房及找工作的时间,人们对租房相关纠纷十分关注。在房屋租赁中,通常采用“押一付一”“押一付二”“押一付三”支付方式。其中的“押一”是指以一个月房租作为押金,或者称为保护金。对押金的功能,人们经常发生争议。有房客认为,最后一个月的房费不用支付,用押金充抵就可以;而房东常认为,应当支付,最后一个月房租应当付,押金是用来水电等结算保障的。
      那么,在现实生活中,除双方在房屋租赁合同中明确约定外,如何理解和使用押金呢,石家庄市桥西区人民法院和石家庄市中级人民法院审理的一起房屋租任案件,给广大职工群众以启示。
      ■市政施工围挡 手机店关门拒付房租
      案件:2012年10月1日,贾敏(化名)与河北某电子通信设备有限公司签订一份《房屋租赁合同》,将位于石家庄市中山西路一套房屋出租给了该公司设立手机商店。双方约定租期为五年,自2012年10月18日至2017年10月17日;年租金为56万元,租金每季度交纳一次,在上季度末的10天前交纳下一季度租金;公司不支付租金达15天,贾敏有权解除合同收回房屋,公司应按合同总租金的30%向贾会敏支付违约金。
      双签订租赁合同后,公司根据合同约定向贾敏支付了保证金25万元。根据双方合同约定,该25万元在租赁期满或合同解除后,保证金除抵扣应由公司承担的费用、租金及其应承担的违约责任外,剩余部分于合同终止后3日内返还。
      合同签订后,贾敏如约履行了合同,将房屋交付于公司。因政府建设行为完全阻挡了公司店铺经营,公司按期履行支付房租的义务至2014年1月16日,自2014年1月17日开始拖欠房屋租赁费。公司欠交租金28万元,经贾敏多次催要,公司拒不支付。
      贾敏诉至一审石家庄市桥西区人民法院,要求该公司支付房租,并承担违约责任。在本案审理过程中,2014年9月24日,双方于办理了房屋交接手续,贾敏收回了本案诉争房产。
      ■主张保证金直接充抵房租                
      一审法院不予支持
      一审认为,双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,依法应当认定有效。合同有效,双方当事人应当按约履行合同义务,现公司在租赁合同期内拖欠房租的行为已构成违约,合同约定提前解除的条件已经成就,故贾敏要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。公司因其违约行为应当承担相应的违约责任,其应向贾敏支付自2014年1月17日起至同年9月24日止的房租及利息,并承担因其违约导致合同解除的违约金。期间共计251天,按照年租金56万元计算,公司应支付的租金为385096元,扣除25万元保证金后,公司还应支付租金135096元及利息,利息按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率,自贾敏起诉时起算。
      关于贾敏主张的违约金,公司虽不认可,但考虑到合同解除的责任在公司方、合同解除后贾敏必然产生空租损失的原因,贾敏主张按照三个月计算违约金具有合理性,本院予以支持。
      公司关于其交纳的保证金足以冲抵欠交的租金,故不应承担违约责任的主张,贾敏不予认可。从合同本身的约定看,该保证金只用于在租赁期满或合同解除后承担相应的费用,在合同期内并不能直接冲抵租金,故公司以其交纳了保证金为由拒付租金并无事实及法律依据,本院不予支持。
      公司关于其不能支付租金系因政府行为所致,故不应承担违约责任的主张,虽然其正常经营受政府行为影响属实,但其并不能因此拒付租金,其可以在正常经营受到影响之初对影响时间、范围进行评估,并可以通过协商或法律途径要求解除合同以减少本方损失,在合同未变更或解除的情况下,公司就应当按照合同约定支付租金,故本院对公司的该项主张不予支持。
      一审判决:终止双方2012年10月1日签订的房屋租赁合同的履行;河北某电子通信设备有限公司支付拖欠的房屋租金135096元(已扣除保证金250000元)及利息;河北某电子通信设备有限公司支付解除合同的违约金14万元。本案受理费7715元,因适用简易程序,减半收取为3857.5元,由河北某电子通信设备有限公司负担。
      ■主张保证金计算利息                    
      二审法院也不支持
      判后,该公司不服,上诉至二审石家庄市中级人民法院。其上诉称:公司于2014年7月31日搬离租赁地,一审认定房屋租金应交至原审开庭日,没有法律依据;双方约定了迟延支付租金的违约责任,一审让公司承担违约责任的同时,再支付利息没有法律及合同的依据;2012年11月16日,公司所交保证金25万元,按银行贷款利率计算利息已达30750元,应用以抵扣相关租金及违约金;因政府建设行为完全阻挡了上诉人的经营店铺,导致公司无法经营,原判支持贾敏要求的一个季度的房租作延迟支付租金的违约赔偿显然过高。请求依法改判。
      二审法院经审理查明,基本事实同一审认定。二审认为,租赁合同中就公司退租事宜有明确的约定,然公司没有证据证明,其已在2014年7月31日提前60天通知贾敏退租,故一审确定公司应支付的租金计算至2014年9月24日,合理合法。贾敏因公司拖欠租金而提起诉讼,一审判决公司承担违约责任的同时,再让其支付贾敏起诉日至原判生效日期间的利息,于法不悖。公司向贾敏支付保证金25万元系依据租赁合同之约定,该保证金仅担保租赁期满或合同解除后相关费用的履行,并不当然产生利息。公司主张该保证金应计算利息,没有合同依据,依法不能支持。租赁合同约定公司提前退租应按年租金的30%支付违约金,鉴于政府的建设行为给公司经营店铺带来的不便,一审判令迪信公司按三个月的租金额计付违约金,并无不妥。二审判:驳回上诉,维持原判。
      ■本报记者周斐

    • 责任编辑:
    • 编辑:王红润

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