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    业委会起诉开发商 小区活动中心哪儿去了?

      房地产开发商屡屡以“规划变更”为名,侵害小区全体业主的公共利益,不仅让一个个业主怒不可遏却又感无力回天,也极大摧残着社会公众对诚实信用的依赖和追求。2016年4月,沧州一小区的业主委员会(以下简称业委会)以侵权为由,将开发商起诉至法院,要求开发商返还公用房屋或赔偿损失,一审法院裁定驳回业委会的起诉,二审法院裁定撤销一审裁定,指令一审法院受理。此案的反转,让广大业主看到依法解决开发商向全体主业不诚信的司法解决途径,将极大推进社会诚信建设。

      ■案情:开发商把小区活动中心用房给卖了
      唐山某房地产开发商开发建设了位于沧州市的某生活小区。在该小区的广告等宣传材料中,均对该社区的“老年人活动中心”、“文化活动中心”予以突出宣传。在2011年6月14日,该区的修建性详细规划中,7#楼东单元1层建有社区“老年人活动中心”,8#楼东单元1-2层建有社区“文化活动中心”,且所有权为全体业主所有。
      2014年小区建成后,开发商对报给规划局的详规进行了变更,但并未向规划局报批申请备案,以商品房住宅的形式将社区配套公建为408平方米所有权予以出售,且业主已经办理了房屋产权证。
      该小区的业委会认为,小区内的社区老年活动中心、社区文化活动中心等公共设施,属于小区内全体业主所有,开发商未经全体业主或业或业主委员会的同意,擅自售出、处分属于业主的物业共用部位、共用设施所有权,违反了法律规定,侵犯了全体业主的合法权益。
      2016年4月,该小区业主委员会将开发商诉至沧州市运河区人民法院,请求判令开发商交付7、8号楼的社区老年活动中心、社区文化中心等面积为408平方米的公用配套设施或者赔偿同等公用配套设施面积的市场价值约为26502000元(具体以鉴定为准)。

      ■一审:应由行政机关处理裁定驳回起诉
      开发商答辩称,该小区的业主入住最长的达到8年,最短已入住4年。开发商在开发建设及销售广告宣传过程中,对小区配套建设的相关设施,未作出具体的确定和承诺。业主委员会与开发商在签订的商品房买卖合同中第14条,对小区配套及公共设施做了明确约定。具体约定为水电入住同期达到正常使用标准等。该合同中根本不包含业委会所诉的活动中心及文化活动中心。开发商已按照商品房买卖合同约定的条款履行,其业主早已入住,依据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释第11条的规定,对房屋转移占有,视为房屋的交付使用,也就是常说的“领钥匙”。开发商已在合同约定的期限内将房屋转移给买受人,也就是本案业委会。业委会的房屋确权证书载明的面积,开发商没有将所谓的文化中心面积摊入。既然业委会没有所有权,就不可能有开发商侵权。
      一审法院认为:开发商将规划范围的408平方米的配套公建用房以商品房的形式出售,当属行政法律、法规调整范畴。鉴于小区业主房屋产权证中公摊面积部分不包括该408平方米的配套公建,故业委会对该408平方米配套公建不具有所有权,现业委会提起侵权之诉,主体不适格,故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定,裁定如下:驳回业主委员会的起诉。

      ■二审:撤销一审裁定指令一审法院受理
      该小区业委会不服一审裁定,向二审沧州市中级人民法院提出上诉。
      二审院认为,业主委员会向一审法院起诉时的主要请求是:判令开发商交付小区内7、8号楼的社区老年活动中心、社区文化中心等面积为408平方米的公用配套设施或者赔偿同等公用配套设施面积的市场价值约为2652000元(具体以鉴定为准)。为支持其诉讼请求,提交了相关证据材料。业主委员会的起诉有明确的被告,有具体的诉讼请求和事实、理由,符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。原审法院应继续审理,通过查明案件事实,作出是否支持原告诉讼请求的实体判决。
      二审院认为,一审法院裁定驳回业主委员会起诉错误,原裁定应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条的规定,裁定如下:一、撤销沧州市运河区人民法院(2016)冀0903民初1065号民事裁定;二、本案指令沧州市运河区人民法院审理。本裁定为终审裁定。

      ■提醒:让侵害公益利益者付出应有代价
      生活小区公用房屋或场地的变动,虽然不直接影响某一具体业主对自有房屋的利用,但是一定会间接影响全体业主的居住生活的质量。因此,配套建设治安、老年人、物业等公用房屋,已经被国家或者地方列入相关规划施工的强制标准或推荐标准。规划行政部门应当依据国家或者地方的规定,加强与不动产登记机构的数据沟通,严格履行行政职责。
      小区的业主委员会是否有权代权全体业主向开发商等侵权人主张权利呢?对此,最高法院民一庭的意见是,小区业主在购买房屋时,一并取得建筑物区分所有权和建设用地使用权。建设用地使用权由该小区内的全体业主对小区规划范围内的公共空间占用的土地共同享有,其权利基于地表、地下和地上,并在该领域内排除他人的侵害和干预。当小区内的替代使用权遭受侵害时,业主委员会有权代表小区全体业主向法院提起侵权诉讼,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失,保护小区业主共有的小区土地使用权。
       ■本报记者魏伟

    • 责任编辑:
    • 编辑:董 洁

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