安全周刊 数字报 河工书画网 河北劳模网

分站导航:安全周刊 数字报 河工书画网 河北劳模网

您的位置:首页 > 维权 >正文

出租人破产清算租赁合同是否一定解除

发布时间:2021-02-18 07:19:00 来源:河北工人报字号:[大]  [中]  [小][打印本页]

  “买卖不破租赁”。法律保障出租人的租金等利益,将保障承租人对租赁物利用的稳定性放在了更加优先的位置。2021年1月1日起,为配合民法典的实施,新修改的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称为房屋租赁合同司法解释)同步实施。廊坊市的一起因出租人企业破产而解除合同行为引发的租赁合同纠纷,经过两级人民法院的审理,做出完全不同的裁判,对我们深入学习落实民法典和租赁合同规则,真有重的借鉴意义。

  ■案情:签订长期租赁协议 出租人中途破产清算

  2012年9月,王某、某置业公司签订《房屋租赁合同》,合同约定:王某承租某置业公司的毛坯房三层建筑及附属物;租赁期至2033年9月28日止;某置业公司同意王某将该房出租房屋部分或全部转租;某置业公司如出售,王某在同等条件下有优先购买权。同日双方还签订《房屋租赁合同补充协议》,约定王某自建房宿舍楼等到期后无偿归某置业公司所有。

  王某承租后,按期支付租金,对承租的建筑物修建,之后分别将房屋转租给某银行、某保险公司、某物业公司,期限5年至16年不等。合同履行五年后,出租人某置业公司进入破产清算程序。2017年9月,某置业公司被债权人申请破产清算。廊坊市广阳区人民法院裁定受理;2018年5月,该法院指定管理人。

  某置业公司就租赁合同纠纷起诉王某,2018年7月9日,广阳区人民法院作出民事调解书。该调解书载明当事人自愿达成协议:双方所签《房屋租赁合同》继续履行;王某向某置业公司支付租金370万元。之后,王某通过银行电汇,履行了该约定。

  2018年8月28日、同年9月26日和2019年7月23日,管理人三次发出《通知书》,通知王某、王某的承租人,称管理人依据破产法第十八条的规定,自2018年9月29日起解双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。

  王某向廊坊市中级人民法院提起诉讼,要求确认某置业公司解除合同行为无效,案涉房屋租赁协议继续履行。

  ■一审审理:管理人解除行为有效 驳回承租人起诉

  一审法院认为,破产法第十八条第一款规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同”。本案中, 管理人有权决定合同解除或继续履行,并通知王某。2017年11月20日前管理人未通知王某,视为解除合同。第0035号《通知书》、第0042号《通知书》等证据,能够证明管理人依法通知王某自2018年9月29日起解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》,王某收到此通知,亦产生解除合同的效果。

  王某主张,在置业公司破产申请被人民法院裁定受理后,置业公司已经同意继续履行合同,不应再依据破产法第十八条第一款规定解除合同,并提供了法院民事调解书及相应付款凭证佐证自己的主张。一审法院认为,相关证据不足以证明调解书系某置业公司管理人的意思表示,也不能证明某置业公司管理人收到相应款项系继续履行合同的意思表示,王某该主张不能被采纳。

  廊坊市中级人民法院(2019)冀10民初312号民事判决。一审判决:驳回王某的诉讼请求。

  ■二审判决:解除行为无效 租赁协议继续履行

  王某不服一审判决,向河北省高级人民法院提出上诉。

  二审法院认为,法院裁定受理破产清算申请、指定破产清算管理人之后,某置业公司于2018年7月9日,又与王某在廊坊市广阳区人民法院达成民事调解协议,双方约定继续租赁合同。王某已经履行了该民事调解书确定的义务,通过他人,将370万元租金转给某置业公司破产管理人。经王某授权某保险公司又将租金82.5万元汇入管理人账户内。上述行为表明,在一审法院裁定某置业公司进入破产清算后,某置业公司与王某均在继续履行租赁合同。同时,也可以认定管理人对法院民事调解书知情。在租赁合同继续履行期间,某置业公司两次单方向王某发出解除租赁合同通知书,要求解除租赁合同,缺乏法律依据,管理人向王某发出的解除租赁合同通知书应为无效,双方签订的租赁合同应当继续履行。

  2020年9月11日,河北省高级人民法院作出(2020)冀民终464号民事判决书。二审判决如下:1.撤销一审判决;2.确认某置业公司向王某所发解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的通知书无效;3.王某与某置业公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》继续履行。

 

  权益提醒

  “一房数租”的处理。房屋租赁合同司法解释将第六条修改为:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。”“不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照民法典的有关规定处理。”

  “买卖不破租赁”。房屋租赁合同司法解释将第二十条修改为“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

  ■本报记者贺耀弘

1
编辑:王红润