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业主与物业产生服务纠纷咋维权?

发布时间:2022-09-17 18:20:00 来源:河北工人报字号:[大]  [中]  [小][打印本页]

  城市生活中,小区业主与物业公司作为平等的契约关系双方,各自享受权利、履行义务。物业为业主提供服务,业主支付相应的服务费用。然而,双方之间,总是或多或少地存在一定的矛盾。业主认为物业服务未达到理想标准,能拒交物业费吗?业主没有入住房屋,没有享受物业服务,是不是可以不交物业费?业主交了物业费,在小区内丢失财产,物业公司该赔偿吗?诸如此类的案件层出不穷。

  

  案例一

  业主能以物业服务不达标为由拒交物业费吗?

  基本案情 业主欠交物业费被起诉2010年10月9日,某物业公司、李某签订《前期物业服务协议》,由某物业公司为李某所在的小区提供物业服务,并约定,逾期交费的自逾期之日起,按应交费用每日千分之三的标准计收滞纳金。李某2019年之前的物业费均已交付,自2019年1月1日起至2021年12月31日的物业费4187元未交纳。经多次催告,李某一直未交纳所欠物业费。某物业公司诉至法院,请求判令李某支付所欠物业费以及滞纳金。

  业主 物业不作为 服务不达标

  李某答辩称,自己并不是无故不交物业费,而是因为物业公司不作为,物业服务未达到相关标准。

  李某表示,物业的不作为不是个别时期、个别时间,是长期存在的现象,且未作改变。李某称,在其居住的小区里,院内车辆通道、楼道内堆放杂物,小区草坪内杂草丛生,物业未及时进行清理;电动车随意停放、小区内外人随意进出,物业公司未尽管理职责,这些都是其不交物业费的原因。此外,物业公司将一楼的房屋出租开超市、麻将馆,严重影响了自己的正常生活。李某表示,自己多次找到物业反映,物业均让其自行解决。物业财务也从未按照《物业法》公示收支情况。物业公司的明显不作为,损害了业主的合法权益。

  对于李某的观点,某物业公司表示,小区的保洁、保安、绿化等都在服务中心。在疫情期间,物业公司积极配合社区防疫,并不存在李某所称的不作为现象。

  结果 业主不能以物业服务不达标为由不交物业费

  法院经审理后认为,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。某物业公司、李某签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示,符合法律规定,合法有效,双方应当按协议约定履行各自义务。某物业公司为李某小区提供了物业管理服务,李某享受了某物业公司提供的服务,应当按协议约定交纳物业服务费。某物业公司要求李某支付自2019年1月1日至2021年12月31日的物业服务费4187元,符合法律规定,对某物业公司主张予以支持。某物业公司要求李某支付的滞纳金,由于其协议约定过高,且为双方和谐关系,不予支持。李某主张某物业公司管理、服务不达标,应当采取沟通、建议改进的方式,但不能以不交纳物业服务费的方式对抗。根据民法典第第九百四十四条规定,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费;物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。且物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点,物业服务受益主体具有广泛性和差异性,很难实现所有业主的认识完全一致。即使物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵,亦不能成为业主不按时缴纳物业费的理由。李某的主张不予支持。

  此外,对于李某主张物业将房屋出租用作其他用途,法院认为,其未能提供足够证据证明所占用的部分属于业主共有部分,如认为物业公司侵害自己合法权益的行为,可以侵权为由另行主张权利。

  据此,法院判决李某向某物业公司支付所欠物业费。李某不服提起上诉。

  二审法院认为,李某陈述其拒绝按约定支付物业费的原因是对小区草坪绿化、门卫管理、加盖小房、出租麻将馆等存在异议。双方当事人订立物业服务合同,李某应按约定支付物业费。李某以被上诉人某物业公司提供服务未达标为由拒付物业费。双方当事人对于物业服务的事实和标准陈述不一致,李某所述的诸如禁止小区外来人员进入、拆除业主私自建房、终止社区出租房屋等事项,有的并非物业服务合同约定的服务范围,有的则不属于物业服务企业职能范围;同时,从现行法律规定看,无论是民法典、物业纠纷司法解释还是相关规章规定,均未规定业主以此作为拒绝支付物业费的法定事由。据此,李某拒绝支付物业费有悖合同约定,缺乏法律依据,对其抗辩主张不予采信。上诉人李某未按时交纳物业费存在违约,某物业公司在物业服务中亦有瑕疵,双方应承担的违约责任可部分抵消,鉴于一审法院未予判令李某承担违约责任,对此已作考虑,本院对此亦予确认。最终,二审法院驳回李某上诉。

  

  案例二

  房屋未入住可以是不交物业费的理由吗?

  基本案情 业主经多次催告拒交物业费被起诉

  2017年9月,某物业公司(甲方)与陈某(乙方)签订《前期物业服务合同》,由该公司为陈某居住小区提供物业服务。根据合同,首期物业管理服务费业主应于办理入住手续时向本物业管理服务企业缴纳一年(12个月)的物业管理服务费,首期物业管理服务费起计日期自开发建设单位发出收楼通知或登报通知日期起开始计算。业主未能按通知的时间前来办理物业管理服务费交付手续或业主推迟入住时间等,并不影响物业管理服务费正常计算,在补办入住手续后,亦须补交未入住期间的物业管理服务费。业主或使用人欠交物业管理服务费或其他费用达到十五日的,物业管理服务企业有权向该业主收取迟交或欠交款项的滞纳金,按每日1‰自应付之日起至三十日止(业主并应赔偿物业管理服务企业为此催讨行为付出的额外各项费用),三十日后按每日2‰计算该业主迟交或欠交款项的滞纳金至实际支付日止计算,物业管理服务企业可根据情况对该违约业主提起民事诉讼。该合同另载明了物业基本情况、物业的使用、业主共同授权、物业的维修养护及违约责任等其他内容。该合同后并附有承诺书、装修管理规定、环境卫生管理规定及物业服务标准等附件。

  陈某所有的房屋实测面积为135.61平米,物业费单价为1.5元/平米,2018年9月15日至2019年12月31日共产生物业管理服务费3153元。2018年9月15日至2019年9月14日二次加压费为100元。由于陈某未交纳物业费,某物业公司多次催交无果,将陈某诉至法院,要求其支付物业管理费3153元、二次加压费100元。

  业主 未入住未享受物业服务 应减免物业费

  庭审中,陈某认可某物业公司主张的2018年9月15日—2019年12月31日的物业费的事实。但陈某提出,由于自己一直未入住该房屋,并未享受物业服务,才没有交物业费。此外,陈某表示,自己不没有说过不交物业费,而是对物业费每平米1.5元有异议。陈某认为,自己没住过房子,物业公司应减免一部分物业费。

  结果 物业公司已提供服务 业主不能以未享受为由不交物业费

  法院认为,原被告双方于2017年9月签订的《前期物业服务合同》应系双方真实意思表示,双方应依约、诚信履行各自义务。陈某对未交纳物业费的事实不持异议,但其认为其至今未入住使用房屋,未享受物业服务,应减免物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持;物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

  本案中,陈某在其接收房屋后未入住使用,系其对自有权利的一种选择和处分,并不减轻或免除其交纳物业费的义务,故陈某的该项抗辩意见,法院不予采纳。对于原告某物业公司要求被告陈某交纳2018年9月15日至2019年12月31日期间物业费3153元之诉讼请求,法院予以支持。对于某物业公司主张的逾期交纳物业费的违约金,因双方物业服务合同有相关约定, 陈某未交纳2018年9月15日至2019年12月31日期间物业费3153元的行为属违约,应承担相应的违约责任,但因上述物业服务合同所约定的违约金的计付标准显属过高,本院结合被告的违约情形、违约程度,确定以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率年利率3.85%作为计付标准较为合理,即按此标准计算原告主张的2019年12月31日至2021年3月31日违约金为151.74元。对于某物业公司主张的二次加压费,有相关证据支持,且在物业服务合同中有约定,亦属双方的意思表示,本院应予以支持。

  据此,法院判决陈某支付某物业公司2018年9月15日至2019年12月31日期间物业费3153元、2019年12月31日至2021年3月31日的违约金151.74元以及二次加压设备运行费人民币100元。

  陈某不服,提起上诉。二审法院判决驳回上诉,维持原判。

  

  案例三

  业主车辆被盗 物业公司应该担责吗?

  基本案情 私家车在小区内被盗 业主以物业未尽职责违约为由要求赔偿损失

  肖某是某小区业主,其在购房时同时购买了该小区的一个地下车位用于停放自有车辆。某物业公司是为肖某所在小区提供物业管理服务的物业服务企业,服务等级为一级。肖某正常缴纳了相关物业服务费、车位服务费、公共照明费等。物业服务过程中,某物业公司就小区机动车辆停放向小区业主作出了停放须知,并由相关业主签字。该须知第四条写明:物业公司对停放在业主已拥有所有权或使用权的地下停车车位、车库的汽车收取的物业服务费,只提供卫生、照明及停车场有关设施的管理和维护,不对车辆承担保管责任,停放车辆如有损坏、遗失情况物业公司不负赔偿责任,但有义务积极配合保险公司、派出所等相关部门的调查。

  2018年7月,肖某发现自己停放在该小区自有车位的机动车被盗,遂报案。直至肖某向法院起诉,该案件为破案。肖某认为,由于某物业公司未全面履行物业服务合同约定的合同义务,导致自己车辆被盗,某物业公司应对自己的财产损害承担赔偿损失的违约责任。

  肖某表示,某物业公司应向业主提供一级物业服务等级标准,但该公司未依约按一级物业服务等级标准履行以下物业服务义务。例如,物业未对临时来访进出小区人员实施登记管理;门卫岗位未实施24小时双岗值班,未对进出小区车辆实施证、卡管理;未实施监控室24小时双岗值班,未对小区门口出入人员、车辆进行监控,未发现安全隐患,也未对安全事故及时处理;未对小区门口安全监控设施实施24小时监控。肖某认为,自己作为小区业主已依约向某物业公司交纳物业费,物业公司应依约履行物业服务义务,保证业主人身、财产安全。某物业公司的上述违约行为导致窃贼轻松进入小区,盗走车辆,物业公司应对自己的财产损害承担赔偿损失的违约责任。

  物业公司 没有为业主保管车辆义务 不应承担赔偿责任

  庭审中,某物业公司辩称,肖某诉称车辆被盗,但该刑事案件尚未终结,肖某诉请内容需待刑事案件侦破后处理,故本案应中止诉讼。此外,肖某诉请车辆被盗损失,但该公司并不是偷车人,肖某要求该公司承担责任的实质为补充责任,而补充责任是侵权法律关系的范围,肖某以违约法律关系为诉请根据,明显缺乏法律依据,不应得到支持。

  某物业公司认为,肖某将自有车辆停放在自己购买的车位上,并不向物业公司转移车辆的占有,物业公司没有保管义务,不应承担责任,肖某应当向盗车人主张赔偿。此外,某物业公司表示,肖某车辆被盗亦不能排除其自身未尽到基本防范义务,物业公司不能承担责任。

  结果 物业服务合同不是车辆保管合同 物业已尽相关义务

  法院审理查明,肖某的车辆在被盗时,商业保险处于脱险状态,且未投保机动车盗抢险。根据某物业公司提供的监控录像显示,案涉小区地下车库出口设有由蓝牙操控升降的道闸,事发当时,在案外人手动抬起道闸后,由他人驾驶案涉车辆驶离地下车库。

  法院认为,虽然原、被告双方均未提交原告作为小区业主与被告公司签订的书面物业服务合同或该小区的前期物业服务协议,但被告作为物业服务企业已经实际履行了对小区的物业管理服务义务,肖某亦履行了向该公司交纳相关物业费的义务,原、被告双方已经实际形成物业服务合同法律关系。

  原告肖某以被告某物业公司未全面履行物业服务合同为由,要求被告对其车辆被盗承担赔偿责任。对此,法院认为,公安机关虽然依据肖某的报案已经对车辆被盗进行立案侦查,但现仍未破案,则车辆是否系被盗窃,或车辆损失是否能追回,尚不确定,肖某在此情形下主张损失,事实依据不足。此外,根据某物业公司提供的肖某所居住楼栋其他业主签字的《机动车辆停放须知》,载明物业公司对停放车位的汽车收取的物业费,只提供卫生、照明及停车场有关设施的管理和维护,不对车辆承担保管责任,停放车辆如有损坏、遗失情况物业公司不负赔偿责任,但有义务积极配合保险公司、派出所等相关部门的调查。可见,某物业公司作为物业服务企业并没有替小区业主保管车辆的意思表示,小区停放车辆的保管不属于正常的物业管理公共性服务范围,故本院认定双方就车辆停放不存在保管合同关系。最后,肖某主张某物业公司承担未尽管理义务的违约责任,关键在于某物业公司是否存在未尽管理义务的行为以及该行为是否与原告的损失之间存在因果关系。肖某主张车辆被盗,则盗窃行为是造成车辆损失的原因行为。报案后,某物业公司作为物业服务企业向公安机关提供了小区地下车位、车库出口的24小时监控录像,为公安机关破案提供了线索。监控录像显示,案涉车辆系于凌晨一时许被他人开走驶离车库。作为小区的物业服务管理企业,某物业公司为小区公共秩序维护配备了安全监控设施,实施24小时监控;车库出入口设有蓝牙控制的道闸。肖某亦未提供充分证据证明某物业公司在物业服务过程中未尽到管理义务,比如未有监控设施、车库出入口道闸损坏未维修等。可见,某物业公司对其物业管理区域内的公共秩序、安全防范尽到了管理义务。而且即便存在管理上的瑕疵,亦不能认定其管理瑕疵与肖某车辆被盗之间有因果关系。综上,肖某主张的车辆损失应待公安机关侦破刑事案件后追赃获赔,其主张被告某物业公司承担赔偿责任,理据不足,本院依法不予支持。

  据此,法院一审驳回肖某起诉。肖某不服,提起上诉。

  二审法院认为,涉案车辆丢失后,某物业公司作为物业服务企业向公安机关提供了小区地下车位、车库出口的24小时监控录像,为公安机关破案提供了线索。能够证明某物业公司为小区车库出口设有蓝牙控制的道闸,配备安全监控设施。本案查明事实,能够证明物业公司对停放车位的汽车收取物业费,提供卫生、照明及停车场有关设施的管理和维护,与业主之间是物业服务关系,不是车辆保管合同。车辆丢失后,某物业公司配合公安机关等相关部门的调查,能够证明该公司履行了物业合同约定的基本义务,肖某主张未尽物业服务义务,没有事实依据。

  二审法院认为,物业合同除了合同相对性,也具有一定社会属性。进一步提高物业服务标准,虽然不能完全避免人身、财产损失,但可以提高业主的人身、财产防护能力,必将提高管理成本,提高收费标准。物业合同的收费标准要兼顾社会承受能力,不可能满足特殊防护,肖某所有的车辆价值在270万元,远远超出一般性社会商品价值,需自行提高防护标准。肖某所涉车辆保险到期后,没有缴纳商业保险,车辆处于脱险状态,降低了车辆防护标准。本案所涉车辆丢失已涉嫌刑事犯罪,依据肖某报案,公安机关已经立案侦查。因该刑事案件未破案,丢失车辆是否系被盗窃,具体盗窃性质,肖某是否有过错及过错程度,车辆损失是否能追回等多个涉案重大情节尚不确定。鉴于本案所涉车辆是刑事犯罪手段引起的丢失,其手段不是一般性防护手段能杜绝,结合物业合同的社会属性,本案不宜酌定物业责任,一审法院不予支持上诉人肖某主张并无不当。

  二审法院驳回了肖某上诉。

  ■文/本报记者哈欣

  图/本报记者毕春华

  

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编辑:王红润  责任编辑:李飞  审核:王书军