预订的商品房经政府解遗后可否加价?
在政府解遗“保交楼”工作中,经常涉及原来订立的合同效力及履行问题。解遗,即“解决房地产开发遗留问题”,是政府相关部门为了解决群众办证难、入住难、拆迁难而推出的政策。解遗后,购房人与原来的房地产开发机构或人员订立的合同是否有效?原来的商品房预订合同,能否约束因政府解遗而接手的新房地产开发商?前不久,保定市两级人民法院审理了这样一起房屋买卖纠纷,给广大业主和相关部门提供了有益的启示。
■基本案情:违规开发项目“烂尾”
解遗后请求履行原协议
2013年4月3日,武某峰与河北鑫某房地产公司(以下简称鑫某公司)签订协议,以被挂靠人鑫某公司的名义,开发建设保定某生活小区(以下简称案涉小区)工程项目,武某峰为项目经理。
案涉小区项目,在未获得建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可及无土地审批等手续情况下开始施工,并出售该开发项目房屋。2013年10月21日,韩某(乙方)与鑫某公司(甲方)签订了商品房预订合同书,预订商品房一套……总额为378400元。
2015年5月,因武某峰突发脑血栓,案涉小区项目停工。武某峰与鑫某公司签订协议书,约定后续建设工作全部交由鑫某公司。同年7月23日,保定市住建局以未取得施工许可证擅自开工建设,作出(保建稽)罚字(2015)第118号行政处罚决定书:“一、责令停止违法行为,处人民币82000元的行政处罚……”同年12月15日,保定市竞秀区城市管理行政执法局以未取得建设工程规划许可证,作出【保竞城执(叁)罚决字(2015)第13号】行政处罚决定书,对鑫某公司罚款409530元。上述行政处罚决定书均已发生法律效力。因无力推进项目建设和手续办理,且有大量业主上访,鑫某公司向竞秀区政府提出申请,经有政府关部门协调,决定由夏某房地产公司(以下简称夏某公司)继续建设。因未取得建设工程规划及土地使用审批手续,夏某公司误认为所占土地为某村委会。同年11月13日,夏某公司与某村委会签订一份意向书。后经确认,项目所占土地是原新区劳人局宿舍土地。2016年10月30日,经竞秀区政府的协调,同意将该劳人局名下2.8亩土地交由市政府,并进行出让,由该区人社局负责出具土地移交相关手续,待市城乡规划局提出意见后,再重新进行出让。因为土地问题没有明确解决,项目闲置将近两年,购房业主多次进行信访。2018年7月12日,某生活小区被列为保定市解遗项目。
2019年12月24日,夏某公司向案涉小区业主发出通知:“……业主需向我公司交纳产权手续费(住宅交纳2100元/平方米,底商交纳4000元/平方米,具体事项另行通知)。此项收费主要用于支付工程款、小区配套设施设备的购置安装、入网费用以及土地出让金等。收取的费用只用于某家园项目的后续工程建设和手续办理,竞秀区政府将与我公司建立共管账户严格监管。……如业主在2019年12月24日至2020年1月4日期间,未到我公司交纳产权手续,也未做回购登记,我公司将视为业主放弃购买某生活小区房屋,我公司将自行处置相关房屋。业主可通过法律诉讼程序处理该购房事宜。”通知发出后,大部分业主按方案及通知交纳了产权手续费,与夏某公司换签购房合同,并在合同履行后入住该小区。
2020年3月至7月,该区政府出具关于某小区解遗项目土地交回处置函,……夏某公司缴纳土地出让金、土地契税、印花税、拍卖佣金。取得建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、取得建设工程规划许可证。2021年5月21日,取得不动产权证。2021年7月15日,取得商品房预售许可证。
韩某与鑫某公司签订商品房预订合同书,2013年10月21日,向鑫某公司支付首付款158400元,鑫某公司出具了收款收据。后续房款未按合同约定办理房屋贷款,也未支付合同约定剩余房款。夏某公司接手案涉小区项目后,韩某未按协调方案及夏某公司的通知交纳产权手续费,也未与夏某公司换签购房合同,双方因后续产权手续费每平方米加价2100元发生纠纷,诉至一审保定市竞秀区人民法院。
韩某向一审法院起诉请求:1.依法判令夏某公司按韩某与鑫某公司签订的《商品房预订合同书》履行交付房屋义务;2.依法判令夏某公司继续履行合同为韩某办理银行按揭贷款;3.依法判令夏某公司为韩某办理房屋产权证书;4.依法判令夏某公司、鑫某公司承担延期交房违约金85140元;5.本案诉讼费用由被告承担。
夏某公司向一审法院反诉请求:1.确认韩某与鑫某公司签订的《商品房预订合同书》无效;2.判决鑫某公司返还韩某已付购房款;3.本案反诉费用由韩某承担。
■法院审理:原预订合同无效
加价合理应予支持
夏某公司向一审法院提供了保定市竞秀区人民政府新市场街道办事处,于2021年9月22日出具的情况说明,内容为:“……决定在确认购房资格的基础上每平方米加价2100元,该方案由政府提议,在会人员表示赞同并一致通过。”
一审法院认为,商品房预售是一种特殊形式的房地产买卖行为,即房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人,由买受人支付定金或房价款的行为。由于买卖房屋在订立合同时并不存在,出卖人对其并不享有完全意义的所有权,当事人享有的只是物权的期待权。为了规范房地产市场秩序,防止房地产开发经营企业经营不善或者恶意炒作损害消费者权益,《城市房地产管理法》第四十四条规定商品房预售必须具备以下条件:一、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;三、按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;四、已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
本案中,案涉小区项目系武某峰违规挂靠鑫某公司开发建设。因该项目未取得施工许可证和建设工程规划许可证,鑫某公司先后被保定市住建局、保定市竞秀区城管局进行了行政处罚。故武某峰违规挂靠鑫某公司开发建设的案涉小区项目应依法认定为违法工程。
韩某与鑫某公司签订购房合同后,出现了鑫某公司因无力开发建设某家园项目,申请交给其他公司进行开发,以及该项目进入烂尾状态,并被列入市解遗项目的情况。该合同订立的基础条件,发生了当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化。由于鑫某公司违规开发,致使案涉小区项目长期烂尾,夏某公司对后续建设工作仍需大量资金完善项目规划、土地使用等多项审批手续,仍然履行该合同明显不公。为解决案涉小区项目土地审批及土地房屋产权手续,通过竞秀区人民政府组织召开由新市场街道办事处及业主代表参加的某家园项目协调会议,确定了在确认购房资格的基础上每平方米加价2100元的方案。该方案是在竞秀区人民政府及相关部门组织协调下,本着为解决案涉小区长期烂尾、无土地及规划审批等问题,为满足绝大多数群众需求,维护全体购房业主和房地产开发企业的合法利益确定的,符合法律规定的情势变更原则。且大部分购房业主接受了该方案,与夏某公司换签了购房合同,并交纳全部购房款后,入住案涉小区。
经夏某公司后续大量投资、完善相关审批手续后,案涉小区由原违法烂尾工程,转变为合法合规项目。夏某公司接手案涉小区项目,既不是一般意义上的两个开发主体就开发项目的转让行为,也不是单纯意义上的项目开发主体的变更,而是基于鑫某公司的违规开发,导致项目烂尾,造成严重不良社会问题及群众上访后,通过政府协调,引入新的房地产开发企业,以解决案涉小区项目的遗留问题。
韩某与鑫某公司签订的商品房预订合同书和夏某公司与大部分购房业换签的购房合同,其签订合同的背景不同、主体不同、基础条件不同、工程项目的性质不同。韩某以其他同意加价并换签合同的业主系其个人权利处置行为,及原购房合同主体已经变更为夏某公司为由,主张该合同有效,并要求夏某公司继续履行,有悖公平原则,也必然导致韩某与夏某公司之间利益的严重失衡。
韩某与鑫某公司签订的商品房预订合同书,系在鑫某公司违法开发建设,未依法办理预售登记手续,未取得商品房预售许可证明的情况下所签订,该合同应依法认定无效。韩某依据该合同主张夏某公司履行交付房屋义务、办理银行按揭贷款、房屋产权证书及二被告承担延期交房违约金的诉讼请求,没有法律依据,不予支持。
夏某公司反诉主张鑫某公司返还韩某已付购房款,因鑫某公司并非本案的被反诉人,其诉请不能成立,不予支持。
为了维护房地产市场交易秩序,切实保护买卖双方当事人的合法权益,充分体现政府的解遗成果,经审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,保定市竞秀区人民法院作出(2021)冀0602民初5398号民事判决书。一审判决:1.确认原告(反诉被告)韩某与被告鑫某房地产公司签订的商品房预订合同书无效;2.驳回原告(反诉被告)韩某的诉讼请求;3.驳回被告(反诉原告)夏某房地产公司的其他反诉诉讼请求。
韩某不服一审判决,向保定市中级人民法院提起上诉。2022年3月30日,保定市中级人民法院作出(2022)冀06民终2298号民事判决书。二审判决如下:驳回上诉,维持原判。
■河北工人报记者 贺耀弘